相続した不動産の売却

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。当法人が担当するのは、相続登記・遺産分割・換価分割のお手続きです。譲渡所得の計算や、特例がご事情に当てはまるかどうかの判断は税理士の業務ですので、提携する税理士がご相談に応じます。

売却の進め方やタイミング、関係する制度にどのようなものがあるかを、あらかじめ専門家に確認したうえで、実際の売却に進みましょう。

未分割のまま不動産を売却する場合

相続財産の分割が未確定のまま売却することは可能です。未分割の不動産を売却して得た金銭を相続人間で分割する換価分割といわれる方法ですが、相続した財産を譲渡していることから、譲渡所得税の申告が必要となります。

換価時に換価代金の取得割合を決めている場合には、譲渡時点では分割済みであることから、譲渡所得の計算は換価代金の取得割合に応じて、収入や取得費・売却費用を按分して計算することになります。

換価時に換価代金の取得割合が決まっていない場合は、譲渡所得申告期限（譲渡した年の翌年の3月15日）までに換価代金の分割が行われていれば換価代金の取得割合に応じて、分割が行われていなければ法定相続割合によって、それぞれ譲渡所得を計算する取扱いとされています。実際の計算は提携する税理士がご対応します。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋等を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までに売却して、一定の要件にあてはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）。なお、令和6年1月1日以後に行う売却については、その家屋と敷地の両方を相続または遺贈により取得した相続人（包括受遺者を含みます）が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2,000万円となります。

小規模宅地の特例を使う場合の注意点

小規模宅地の特例とは、被相続人や生計を共にする親族の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80％減額してもらえるという制度です。
小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限（亡くなった日の10ヶ月後）まで、原則として宅地の取得者がその宅地を継続して利用していることが必要となります。したがって、売却してしまうと特例が使えないことになります。

この制度の適用を受けるには、このほかにもさまざまな要件を満たす必要があります。適用の可否はご事情によって異なりますので、提携する税理士にご確認ください。