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不動産の名義変更が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。
この手続きを怠ると、相続人は、その土地や財産の所有権を主張することができません。

しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。

それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

【登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。

たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。

・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。

・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。

・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

【登記をしないで放置していた事例】

亡くなった方が遠方に土地を保有していた場合で、遺族の方（相続人）では、遺産であることに気づくことが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てくることも考えられます。
また、当初は相続人間で分割方法について合意ができていたが、相続登記をしないまま次の相続が発生し、新しく相続人となった人が自分の相続分を主張してきたりして、遺産分割が進まないことになってしまう可能性もあります。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で、行方不明になってしまうこともあります。

遺産分割協議は相続人全員の参加が必須となりますので、その相続人が不在では遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産分割協議をすることができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。その相続人が不在の状況では、遺産分割協議を行うことはできません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、遺産分割協議に参加し、遺産分割を行うことができます。